Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке: что проверить до сделки

Вопросы недвижимости и имущества — самая частая тема обращений к юристам: по данным опроса Rambler&Co и СберПраво за первое полугодие 2025 года, на неё приходится 27% обращений. Ошибка покупателя обходится дорого: сделку оспаривают, квартиру истребуют, а деньги приходится возвращать через суд. До внесения задатка проверьте следующее.

• Выписка из ЕГРН. Закажите свежую выписку самостоятельно. Она покажет собственника, основание права, ипотеку, арест и запреты на регистрационные действия. Сверьте данные с паспортом продавца и правоустанавливающими документами.
• История объекта. Смотрите не только на нынешнего собственника, но и на цепочку прежних сделок. Если квартира выбыла из владения прежнего собственника помимо его воли (например, по поддельной доверенности), её можно истребовать даже у добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ).
• Супруг, дети, наследники. Квартира, купленная в браке, как правило, общая, и для продажи нужно нотариально удостоверенное согласие супруга (ст. 35 СК РФ). Если среди собственников есть дети, понадобится разрешение органа опеки.
• Риск банкротства продавца. Сделки гражданина можно оспорить, если они совершены в течение трёх лет до подачи заявления о его банкротстве, особенно при цене ниже рыночной (ст. 61.2 Закона № 127-ФЗ). Проверьте продавца в Федресурсе и в картотеке арбитражных дел.
• Доверенность. Если продаёт представитель, проверьте доверенность в реестре нотариальных доверенностей (reestr-dover.ru): выдана ли она, не отозвана ли, каков срок и объём полномочий.
• Запрет на сделки без личного участия. Собственник вправе подать заявление через Госуслуги, сайт Росреестра или МФЦ, и тогда регистрация по доверенности по его объекту невозможна. Если продавец действует через представителя, уточните, нет ли такой отметки.
• Форма сделки и расчёты. Продажа доли в общей собственности, как правило, требует нотариального удостоверения, а сособственники имеют преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Деньги лучше передавать через аккредитив или банковскую ячейку, а не «из рук в руки», с оформлением расписок.
• Налоги. Продавец освобождается от НДФЛ, если владел квартирой не менее пяти лет (в ряде случаев — трёх), а покупатель вправе претендовать на имущественный вычет до 2 млн рублей; условия — в Налоговом кодексе.

Один пункт из этого списка редко «ломает» сделку, чаще риски складываются: прописанные жильцы, неузаконенная перепланировка, долги по коммунальным платежам, спор между наследниками. Юрист проверяет это до задатка, и это почти всегда дешевле, чем судиться после регистрации.

Нужна проверка объекта или сопровождение сделки? Смотрите услуги «Юрист по недвижимости» и «Право собственности и вещные права на недвижимость». Больше разборов — на нашем YouTube-канале. Материал носит общий характер и не заменяет консультацию по вашей ситуации.